شراء عقارات دبي اليوم؟

منذ نيسان/أبريل 2020، عندما خرجت دبي من حالة الإغلاق، كانت المدينة على مسار نمو مستمر في عدد السياح والسكان والأسعار الإجمالية للسلع والخدمات، بما في ذلك تأجير وشراء العقارات.

وليس من المستغرب على الاطلاق; كانت تدابير كورونا التي اتخذتها حكومة دبي فورية تماما وسمحت بحياة طبيعية في المدينة (أجل، مع إرتداء القناع ولكن بشكل طبيعي تماما)، وقد تم تبني حملة التطعيم بشكل كبير من قبل السكان وبينما كان بقية العالم يمر بعمليات الإغلاق والقيود المستمرة، كنا نستمتع بالحياة الطبيعية هنا في دبي. جذب ذلك أعدادا كبيرة من السياح والمقيمين في أنحاء أخرى من العالم، خلال هذا الوباء.

علاوة على ذلك، خلال الربع الرابع من عام 2021 والربع الأول من عام 2022استضافت دبي“معرض اكسبو العالمي"، وهو حدث ضخم وناجح، والذي يتطلب سنوات من التحضيرات، وإنفاق المليارات على البنية التحتية، الأمر الذي أدى إلى ارتفاع الطلب على الإقامة، ووسائل النقل، والمتعة والترفيه، وكان له تأثير جيد للغاية على اقتصاد دبي.

واليوم، الحادي عشر من مايو/أيار 2022، نلاحظ أن العالم بأكمله منفتح (باستثناء الصين)، حيث يشكل التضخم نقطة الحديث الرئيسية للبنوك المركزية في مختلف أنحاء العالم، وانتهى "معرض اكسبو العالمي"، وتم قرار فرض ضريبة الشركات في الإمارات العربية المتحدة بدءًا من عام 2023 (ستتأثر بعض الشركات فقط في عام 2024) ولكن أسعار العقارات وصلت إلى أعلى النقاط التي لوحظت في تاريخ المدينة. نعم، لقد جلبت الحرب في أوكرانيا بعض رؤوس الأموال الجديدة من روسيا،حيث سمحت الحكومة الروسية لأصحاب الحسابات بالدولار الأمريكي في روسيا فقط بتحويل أموالهم (دولار أمريكي) في الخارج، إذا كانوا يشترون عقارًا من الإمارات العربية المتحدة (وبلدان مختارة أخرى) مطورون (السوق الأولية فقط، وليس السوق الثانوية) أو الاستثمار في الصناديق المشتركة القائمة في الإمارات العربية المتحدة، وفي حين أن ذلك قد ينعكس إيجابيا في العدد الإجمالي للمعاملات، إلا أنه لم يكن له أو كان ينبغي أن يكون له أي تأثير على السوق الثانوية (الأسهم العقارية المملوكة مسبقًا) وعلى هذا فلم يكن من الممكن شراء مثل هذه الممتلكات إلا من خلال الأموال المحتفظ بها في حسابات خارج روسيا (الولايات المتحدة، سويسرا، المملكة المتحدة، الإتحاد الأوروبي، الخ..)

بما أن البنك المركزي الإماراتي يتبع السياسة النقدية لبنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي (أحد الجوانب السلبية لامتلاك عملة مرتبطة بالدولار الأمريكي)، فإن أسعار الفائدة في الإمارات العربية المتحدة ترتفع ومن المتوقع أن ترتفع أكثر من ذلك. ومع وضع ذلك في الاعتبار، فقد يتأثر مشترو العقارات الجدد على المدى الطويل بطرق متعددة، وبينما يقول بعض خبراء العقارات في الإمارات العربية المتحدة إن الناس يسارعون إلى الشراء من أجل "تأمين" أسعار فائدة أقل، لا أرى هذا القرار قرارا ماليا جيدا وسأدرج أدناه الأسباب:

1. عندما ترتفع أسعار الفائدة، يقل عدد الأشخاص المؤهلين للحصول على رهن عقاري (في عام 2016 دخل مكتب الإتحاد للمعلومات الإتمانية حيز التنفيذ، وهو يتحكم في المبلغ الذي يمكن أن يسدد على أساس شهري ويعرف أيضا باسم DBRأو نسبة العبء/ الدين، وهو لا يمكن أن يتجاوز في الوقت الراهن 50 ٪ من دخل الفرد، في أقساط الدين الشهرية المحتملة)، في حين أن قلة من الناس سيتمكنون من تحمل الأقساط الأعلى، من منظور عقلي أو أسلوب الحياة (لأن العامل العاطفي يعتبر عاملا مهما للانخراط بمثل هذه الالتزامات المالية وكذلك الأمن المالي يلعب دورحساس في العامل العاطفي).وأيضا، عندما ترتفع أسعار الفائدة، من أجل التأهل للحصول على قرض رهن عقاري، يميل المبلغ الذي تم الحصول عليه إلى الانخفاض.يمكننا بالفعل ملاحظة انخفاض في رقم معاملة السوق الثانوية YTD.

2. ستتأثر قروض الرهن العقاري القائمة (ما دامت خارج أي فترة فائدة ثابتة) وسوف يلاحظ مالكو هذه العقارات ارتفاعا في قيمة الأقساط الشهرية. وفي بعض الحالات، سوف تكون الأمور درامية لدرجة أنهم سيضطرون إلى بيع العقار، لأن إيراد الإيجار (إن وجد) أو الدخل الشهري، لن يسمح لهم بالاستمرار في الاحتفاظ بالملكية، وخلق ذلك "عرض أعلى" مما نلاحظه حاليا.

3. حين تبدأ في الحصول على طلب أقل من العرض (التي قد تكون نتيجة للنقاط المذكورة أعلاه)، تميل الأسعار إلى التصحيح من الجانب السلبي، حتى تصبح قادرة على المنافسة وسائلة (أي شخص يستطيع أن يطلب سعرا ما، ولكن إذا لم يكن أحد على استعداد لدفعه، ستحتاج إلى إسقاطه أو إسقاطه بشكل كبير إذا كنت في عجلة من البيع). وهذا سيجعل سعر العقارات المشتراة اليوم (11 مايو 2022) ينخفض أيضا.

4. وفي حين أن سعر الفائدة مقابل المبلغ المقترض، فإن التكاليف المرتبطة بشراء عقار تقابل سعر شراء العقار (إدارة الأراضي 4% من القيمة الشرائية، الوكيل العقاري 1-2% من سعر العقار، و0. 0.5%-1% كرسوم معالجة الرهن العقاري، وكذلك التأمين الاجباري من قبل بعض المصارف كالتأمين على الحياة والعجز الدائم ، التأمين على الممتلكات، الخ.) لذلك، من المهم أن يكون سعر الشراء منخفضا، لأن جميع التكاليف الأخرى ستكون أقل أيضا، بينما يمكن إعادة التفاوض مع البنك على أسعار الفائدة، حتى لو كانت أعلى في البداية، في نهاية مدة السعر الثابت، إذا لم تكن قيمة العقار منخفضة أو إذا لم تكن في حقوق ملكية سلبية أو بعبارة أخرى، قيمة تسمح للمصرف ببيع العقار بسرعة وبدون تسرع أو خسارة، إذا توقفت عن دفع الأقساط لأي سبب كان (مخاطر منخفضة على البنك).

على سبيل المثال، إذا اشتريت ممتلكات قيمتها 4 مليون درهم اليوم، فستدفع 25% دفعة مقدمة (1 مليون درهم إماراتي)، 160,000 درهم إلى قسم الأراضي، 40,000-80,000 إلى وكيل العقارات، 15,000-30,000 رسوم معالجة الرهن العقاري، 3,000-6,000 للتقييم بينما سيتعين على التأمين على الحياة تغطيتك ب 3,000,000. إذا تم تصحيح العقار بنسبة 10-20% أو أكثر (وهو أمر محتمل للغاية ولكنه غير مضمون، استنادا إلى السلوك السابق في بيئة سابقة مماثلة)، فإن كل ما سبق يتغير نحو تحقيق الفائدة الخاصة بك: سعر الشراء 3,200,000، دفع مبلغ 800,000 كدفعة أولى (أقل ب200 ألف درهم)، إدارة الأراضي بمبلغ 128,000 (أقل بـ 32,000)، الوكيل عقاري 32000 الى 64000 (يوفر عليك 8 الى 16 ألف) بينما سيكون التأمين على الحياة على 2.4 مليون درهم فقط (يوفر عليك التكلفة الشهرية أيضا). وبذلك يصل إجمالي الأموال النقدية التي تم توفيرها عند الشراء إلى 248,000 درهم إماراتي، والتي يمكن استخدامها في تجديد العقار وتعزيز تقييمه على الفور، لكن أكبر مكسب سيكون "الحرية" إعادة التفاوض على سعر الفائدة مع البنك عندما يحين الوقت، في حين أنك ستقترض من البنك 2.4 مليون درهم فقط بدلا من 3 مليون درهم.

5. مع توقع العديد من البنوك المركزية في مختلف أنحاء العالم بحدوث ركود عالمي، فمن الصعب أن نصدق أن دبي لن تتأثر بهذا الركود (إذا حدث ذلك) سوف يكون التأثير الأكثر ترجيحا على جانب التوظيف، حيث ستعمل الشركات على إعادة هيكلة تكاليفها، من أجل ضمان بقائها مربحة لأصحاب المصلحة في أي بيئة معينة. كما أن فرض ضريبة الشركات سيكون له أثر مماثل، وهو ما سيؤثر علينا بعد 12 شهرا من الآن.

6. أسعار الفائدة المرتفعة ليست إلى الأبد. وفي حين أننا نلاحظ الزيادة في أسعار الفائدة من أجل السيطرة على هذه المستويات العالية من التضخم، فإن أسعار الفائدة ستكون واحدة من أول الآليات التي ستستخدم (تنخفض) في حالة حدوث ركود، من أجل تحفيز الاقتصاد، إن تثبيت سعر الفائدة لفترة طويلة جدا قد يلعب في مصلحتك إذا استمرت الأسعار في الارتفاع ولكن بالتأكيد ستلعب ضدك إذا كانت الأسعار تنخفض في الأشهر الـ 24 القادمة. في هذا الرسم البياني، يمكننا بسهولة أن نلاحظ أن فترات "ارتفاع الأسعار" هي أقل بكثير من فترات "انخفاض الأسعار".

7. إذا استمر التضخم في الارتفاع، على الرغم من جهود البنك المركزي، فمن المرجح أن يستمر في التباطؤ بمحاذاة سوق أسعار العقارات (الأسعار ترتفع). أيضًا، إذا أردنا خوض حرب واسعة النطاق في أوروبا والسلام في الإمارات العربية المتحدة، فإن دبي ستصبح مرة أخرى "المكان المناسب" كما كان الحال أثناء وباء كورونا. هذان هما الاحتمالان الوحيدان، حيث أستطيع أن أرى نموا في أسعار العقارات والايجار في المستقبل، على مدى السنوات ال 2-3 المقبلة.

في عام 2018، 2019، 2020، عندما صحح سوق العقارات في دبي بشكل كبير على الجانب السلبي، كان لدي بعض من العملاء يدفعون أسعار فائدة الرهن العقاري «غيرعادلة» لبنوكهم (3-6 أشهر بالإضافة إلى هامش ربح، ولكن ليس أقل من 4.99%)، وبينما حاولنا التفاوض على الأسعار (حيث كان سيُعرض على أي مقدم طلب جديد 2,4% -2.7٪)، فإن تحديد قيمة أقل من سعر الشراء كان يشكل تحديا دائما، حيث لا يمكنك نقل الرهن العقاري إلى بنك آخر (قد يكون المستحق عليك لدى البنك الحالي أعلى من الحد الذي يقبله أي بنك آخر) مما يجعلك تفقد القدرة المالية في التفاوض ، وبينما قد يكون البنك مستعدا لخفض السعر، فإنه لن يفعل ذلك إلا إذا قمت بضخ نقدي في الرهن العقاري، وبالتالي فإن تعرض البنك لتخلف محتمل عن السداد يكون أقل.

ومع ذلك، فإن الأمر يعود إليك لتقرر ما إذا كان اليوم أفضل لحظة لشراء عقار في دبي. نعم، قد تجد(لمدة 3-5 سنوات تالية) معدل أفضل من ذلك في 12 أشهر من الآن، ولكنك قد تفقد أيضا النقاط المميزة. يعود الأمر إليك لتقرر ما هو الأكثر أهمية بالنسبة إليك وأي سيناريو يمنحك راحة بال أكثر.

إخلاء المسؤولية: أنا لست، ولا أدعي أنني متخصص أو خبير عقاري مؤهل (أو غير مؤهل). في حين أن تعليقاتي وأفكاري تتشكل على أساس الخبرة والمنطق والحدس، فإنه لا يمكن اعتبارها أحداثا مضمونة في المستقبل. ما سبق هو تفسيري لبيئة السوق الحالية ولا ينبغي اعتباره مشورة مالية أو عقارية.